Банкрутство фізичних осіб - реальна загроза ринку нерухомості
Вищий арбітражний суд погодила законопроект, що дозволяє росіянам визнавати себе неплатоспроможними і списувати борги через суд. Про це пише газета "Ведомости", якій вдалося ознайомитися з текстом законопроекту.
Очікується, що він буде внесений в уряд влітку 2009 року.
Згідно з законопроектом, заявити про своє банкрутство може кожен росіянин, якщо непогашена протягом півроку заборгованість перевищила 50 тисяч рублів. Для цього йому потрібно звернутися до суду, а також мати кошти на оплату арбітражного керуючого (два місяці по 10 тисяч рублів на місяць) і публікацію інформації про відкриття провадження у справі.
Далі заборгованість може бути реструктуризирован, а якщо це не вийшло, то не розплатитися з кредитором росіянина чекає розпродаж майна.
При цьому суд не може зобов'язати позичальника продати єдине житло або земельну ділянку, якщо вони не закладені по іпотеці, конфіскувати гроші в сумі не більше 25 тисяч рублів, одяг, побутову техніку до 30 тисяч рублів, а також професійне обладнання. Звільняти себе від боргів за допомогою суду можна не частіше, ніж раз на п'ять років.
Раніше говорилося про заборгованість у розмірі 100 тис. руб, але, мабуть, в силу кризових явищ в економіці, ліміт був знижений. Як це може позначитися на ринку нерухомості, а також на споживчому кредитуванні, законотворці, мабуть, не продумали до кінця. Ось чому.
Іпотека. З огляду на те, що багато покупців нерухомості придбали нерухомість майже на максимумі цін, вони мають великі щомісячні платежі по кредитах, і 50 УРАХУВАННЯМ заборгованості набереться за термін набагато менше півроку. І при цьому неплатник, на відміну від цієї ситуації, коли він боїться не заплатити вчасно, бояться буде менше. Так як банкрутство буде здаватися панацеєю.
Звичайно, на іпотечну квартиру все одно буде закладено стягнення. Але недостатня поінформованість про процедуру банкрутства може дати багатьом необгрунтовані надії на те, що «все прокатит».
У разі ж, якщо сума невиплаченої кредиту виявиться більше продажної вартості квартири, то банкрута новий закон навіть вигідний. Так як він обмежує стягнення на інше майно, на відміну від стягнення, наприклад, за борговій розписці.
Що ми отримаємо в підсумку? Прикриття багатьох, і особливо умисних неплатників, новим законом, без урахування особливостей. Так уже зараз надходять багато неплатники іпотеки, які вирішують просто не платити кредит, навіть не прочитавши кредитний договір, і сподіваються, що їм все зійде з рук.
Як більш глибоке наслідок, це може призвести до ще більш ужесточенному андеррайтингу платника банками, більш жорсткої роботі з заборгованостями. Зараз поки що не всі банки працюють з випередженням, як кажуть, предвосхіщая заборгованість. І тим більше, банки не будуть допускати досягнення суми заборгованості цифри в 50 УРАХУВАННЯМ і терміну на півроку.
Якщо в даний момент можливе проведення з банком-кредитором хоть каких-то переговорів, то при наявності закону про банкрутство, банк навряд чи повірить у вмовляння боржника про парі місяців. Так як це буде виглядати, як спроба затягнути час до застосування процедури банкрутства.
Як другий наслідок з боку банків, може бути можливим і утримання кредитних ставок на високому рівні, так і вимога вже в обов'язковому порядку, наприклад, наявності на рахунку в банку суми в 50 УРАХУВАННЯМ, заморожуванні цієї суми до певного рівня погашення заборгованості та ще Бог знає яких заходів.
Реструктуризація же іпотечних кредитів може у світлі закону виглядати для неплатників занадто складною процедурою.
Потребкредіти. Відомо, що з початку виникнення на ринку кредитування «іпотечних» проблем, багато оформляли споживчі кредити на суми до 500 тис. руб, фактично використовуючи їх на купівлю нерухомості. Таким боржникам закон про банкрутство фізосіб - також великий подарунок.
Так як житло, якщо воно єдине, у них не відберуть. Іншого майна може не бути, або воно технічно буде подаровано або продано кому-небудь. Навіть якщо таку угоду спробують визнати фіктивної, уявної або перетворений, то на це як мінімум, знадобиться не один тиждень, а як максимум, навряд чи суд зможе це довести взагалі. Так як боржник завжди може заявити, що витратив гроші на інші борги.
Інші заборгованості. Особливо потрібно бути обережним тим, хто не відмовляє своїм знайомим у приватних позиках. Куди вже простіше боржнику в цьому випадку не мати нікого майна. Найбільш негативний варіант розвитку подій - це поява когорти шахраїв, що будують свої справи на основі нового закону. До речі, сфабриковано боргову розписку на 50 УРАХУВАННЯМ - Простіше простого. Відповідно, і оголосити себе банкрутом потім.
Обмеження сум. Законом обмежуються суми стягнень на особисті речі та грошові кошти. Чи означає це, що, навіть якщо у боржника є пристойний рахунок в банку, і немає ніякого майна, у тому числі й офіційної зарплати, вам прічтется тільки 25 УРАХУВАННЯМ з них? У підсумку боржник-банкрут просто сміється над вами. І подасть на банкрутство набагато раніше, ніж ви підете в суд за борговій розписці.
Чарівні 5 років. Вобщем, цілком офіційно ви можете влезать в непід'ємні борги раз на п'ять років. Пара мільйонів раз на п'ять років дозволить вам і виплатити кредитору всього 50 тис. руб. і працювати «на пристава» з мінімальною зарплатою хоч всю оставшуюся жизнь.
Утрірую, але більшість приватних схем шахрайства на аналогічному алгоритмі і грунтуються. Інший момент - а як бути з аліментів? Тато-банкрут, і всі проблеми вирішені. Загалом, роботи додасться не тільки у арбітражних керуючих. Судовим пристава нудьгувати не доведеться особливо.
Юридичні і фізичні. Які можуть бути інші правові наслідки? Юридична особа - банкрут припиняє своє існування відразу після процедури, чого, вибачте вже, не відбувається з фізособою. Зрозуміло, що в наступний раз збанкрутує доведеться не раніше, ніж через п'ять років, але все-таки.
Кредит, звичайно, банк ФЛ-банкрута може вже й не дати. Інше питання, що не виплативши попередній борг, наприклад, з утримань з мінімальною офіційної зарплати протягом 5 років, банкрут може збанкрутує ще раз? Обанкротили тепер вже й ці борги?
Запитань багато. Наприклад, визнання банкрутом боржника з питань ЖКГ за умови, що єдина квартира неприватизованих. Можливо, оприлюднений остаточний текст закону і зніме всі питання.
Але невже немає плюсів в плановане «подарунок» закону? Звичайно, знайдуться. Наприклад, якийсь час назад пройшла інформація про те, що суди просто не приймають позовні заяви банків у відношенні неплатників по іпотеці. А прямого оглашения банк і боржник досягти не можуть.
Що ж, банк - не благодійна організація, і має право на повернення своїх грошей теж. Інша справа, що змусити фізична особа розпочати процедуру банкрутства не може ніхто, навіть банк-кредитор. Хіба що така угода буде досягнуто за обопільної згоди.
А як же ринок нерухомості? Про можливої негативної реакції ринку іпотеки було сказано раніше. Складність може виникнути і при здійсненні операції, наприклад, при купівлі квартири у банкрута, якщо обтяження щодо стягнення ще не накладено. У підсумку операцію чекає хронічна призупинка у ФРС. А грошей-то у банкрута вже й немає.
Чи зможе потенційний покупець яким-небудь ще способом дізнатися і про те, що продавець тільки почав процедуру банкрутства? Можливо, така інформація буде надаватися єдиним реєстром від арбітражних керуючих.
Як форму реалізації такої «можливості» уявіть ситуацію, коли, виставивши квартиру на продаж, власник одразу ж або трохи пізніше починає процедуру банкрутства. Тобто у нього як бути є поки майно для накладення стягнення, але він може і продати його швидко. До тих пір, поки в ФРС не надійшла інформація від судових приставив.
А найприємнішою стороною цього є хіба лише те, що наші громадяни будуть більше цінувати послуги фахівців по роботі з нерухомістю, тобто ріелторів. Так як підтвердження юридичної чистоти угоди буде просто необхідно.